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文丨顾小白 剪辑丨杜海

起头丨正经社（ID：zhengjingshe）

（本文约为3700字）

转变怒放以来，中国经济快速发展，多数行业顺风而起。房地产，手脚国民经济的撑捏产业，一直走在“风与浪”的最前线，有狂飙突进，也有紧要挑战。

但无论是顺境照旧窘境，有的企业仍能穿越牛熊，靠肃穆而捏续性发展。龙湖就凭借肃穆，作念到了顺境时快速成长，窘境时精深内功。

本年是龙湖开拓30周年。30年的风雨，见证了龙湖从创业起步到世界500强的海浪壮阔。

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川渝起，500强穿越牛熊

1993年，龙湖在重庆开拓。

发展流程中，有几个要害技术节点。比如在2000年，确认进入交易地产领域；2003年，首个天街交易样式于重庆开业，其时龙湖排在重庆地产行业“老三”位置。

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2005年，龙湖进入北京，开启寰宇化布局；2018年，龙湖地产确认改名龙湖集团，龙湖物业迭代升级为“ 贤达就业 ”。

这30年技术，龙湖先后履历了起步阶段、交易拓展阶段、计谋诊治阶段、直到2016年确认进入老到阶段。

龙湖，也从最初的单一开发，到如今的主营业务涵盖开发、运营、就业三大板块。

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从企业策画角度，进入老到阶段的龙湖，身上最大的标签，是“财务自律”。

为什么说财务自律？从营收和净利润情况看，2022年龙湖取得营业收入2506亿元，同比增长12.2%，5年复合增长21%，属于高速增长。

获利才调看，2022年杀青归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%，在行业下行压力眼前，依旧能保捏正增长，实属不易。

2023年1-6月，龙湖杀青营业收入620.4亿元，归母净利润80.6亿元，毛利率为22.4%。

懂得开源，龙湖也懂得节流。

财报骄横，2016-2021年，龙湖销售用度率、措置用度率永诀督察在2.7%和4.5%把握，一直处于行业较低水平。

2022年，龙湖的销售用度率、措置用度率再降至 2.1%和 2.7%，进一步确认，龙湖对用度的管控才调极强。

手脚一家地产企业，龙湖也借债，但不借“贵钱”。

财报骄横，2022年龙湖平均假贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年，融资成本相对其他房企低了好多。

因此，龙湖的偿债才调也行业起先。2022年现款短债比为3.52，净欠债率为58.1%，剔除预收账款的资产欠债率为64.8%。近期，龙湖2023年中期事迹会上公布了1到6月的最新数据，净欠债率为57.2%，剔除预收款的资产欠债率为61.9%，创近五年新低，并齐集七年幽闲“三谈红线”条款，一系列策动均督察行业内的较高水准。

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此外，在拿地方面，龙湖也一直信守“不拿贵地”的原则，应时精确出击扩地面盘储备。

2022年，龙湖全年新增地盘储备34幅地块，权利地价293亿元，平均溢价率约4%，其中约60%的样式为零溢价。

2023年1-7月，龙湖整个获取了21宗地块，主要漫衍在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为217.8万正常米，权利地价176.5亿元。

龙湖集团高等副总裁兼地产航谈总司理张旭忠知道：“2023年到当今，拿地是在热门城市，溢价率有点擢升，然而依然适度在10%把握，是一个比拟合理的水平。”

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其实，“不借贵钱、不拿贵地”是龙湖始终的策画之谈。早在2012年，龙湖就为我方定了一个场地：延长账期同期缩小融资成本。

能赚，能省，能感性判断，这即是龙湖的“财务自律”。

说白了，雅致的出入措置才调，让龙湖的财务一直都很健康。健康的财务景色，又让龙湖的业务运营更具遴荐权。这亦然一个正轮回，在此基础上，高质料发展也就水到渠成。

规则目下，龙湖已齐集三年入围2023年《钞票》世界500强，排名捏续擢升至第402位，在6家上榜的房企中，排行擢升最高。此外，还齐集13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；齐集13年入选《钞票》中国500强，位居最新榜单第54位。

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3.6亿到100亿，感叹良深

业务上看，目下龙湖是三伟业务之下，王人头并进的五大航谈，即开发、运营（交易投资，长租公寓）、就业（物业措置、贤达营造）。

起先聊聊龙湖的开发业务。

据龙湖裸露，开发板块由地产开发业务构成，聚焦改善性需求，捏续打磨家具品性。

在本年上半年，龙湖完成84个样式、6.2万套房源寄托，100%依期寄托，共杀青营业额498.7亿元，寄托物业总建筑面积为383.2万正常米，其中，一二线城市销售占比达95%。

在地产开发中，龙湖也有独有的交易运营布局：坚捏一二线网格化布局策略，除却大本营西南片区外小数布局城市中枢商圈。

其考量在于，一方面，目下顶级商圈耕作成本较高，高端客群的稀缺性又导致中枢城市尖端购物中心已相对足够，欧博开户这对于龙湖来说，或者并不“合算”。

另一方面，在国内一二线城市东谈主口不断外溢、新城区缓缓崛起的配景下，中枢城市中迫切轨谈交通节点(TOD 风光)地区后劲宽阔，龙湖的策略是依托全球交通进行网格化布局，以此来对标刚需东谈主群。

而实验的财务收获，也印证了龙湖这个策略的正确性。

值得一提的是，规则2023年6月底，龙湖交易已进入寰宇32座城市，累计开业运营阛阓达81座，运营总建面为762万正常米(含车位总建筑面积为980万正常米)，举座出租率95.4%。

龙湖在地产开发方面的前瞻性在于，在其他房企赛马圈地以高杠杆拿地作念调节开发之时，它眷注传统开发红海，鼎力提高家具性量，以拥抱更为遍及的蓝海市场。

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其次，是龙湖的长租公寓业务。

比年来，长租公寓在政策的刺激下沿途高唱大进，不少房企都在积极布局。

不外，这个生意并不好作念，前期参加宽阔，讨教周期漫长，加上需要特别强的运营才调，没点实力还的确玩不转。

而龙湖却把这个高门槛的生意，给周转了。

2016年8月17日，龙湖晓谕确认涉足长租公寓业态，并推出“冠寓”品牌。

2021年，龙湖冠寓成为了第一个盈利的聚合式长租公寓运营商。

2022 年，龙湖长租公寓全年房钱收入为 24.4 亿元，同比增长 9%，已开业 11.6 万间，举座出租率为 88.5%，也印证了长租公寓业务能够杀青捏续盈利的发展可行性。

据链家臆测，到2030年，中国租出东谈主口将达到3亿，房钱鸿沟跨越4万亿元，可见这个赛谈将来的发展空间依然很大。

更为迫切的是，通过长租公寓业务，也让龙湖的品性与就业直宣战达到了准客户群体。

拥抱更多潜在用户，不仅杀青了品牌价值的延迟，更是一种始终目标的坚实注脚。

终末聊聊龙湖的就业业务。

规则2022年末，龙湖智创生涯物业就业在管面积捏续增长，达到3.2亿正常米，秘密了住宅、交易、写字楼、产业园、企业总部、城市就业等13类业态。

财报数据骄横，2022年龙湖物业措置和贤达营造构成的就业业务收入为116.7亿元，毛利率也擢升至28.9%，远超房地产开刊行业不到20%的平均毛利率。

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用户反映层面，龙湖智创生涯已齐集14年适意度超90%。

也就是说，在就业板块，龙湖既杀青了本身的高盈利，又较好地幽闲了用户需求，杀青了双赢。

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这背后，是龙湖在积极地通过各式数字化、贤达化妙技，来提高就业质料，让业务和就业更高效。

比如，车库空气不好时，风契机自动开启；泥土干燥时，花园会自动浇水；下水谈井盖被移动时，维修东谈主员会收到预警信息，并马上前去现场处理。

这些生涯中的每一处小细节，都是龙湖贤达化就业的具体体现。居于其中，用户当然就体验到了更为综合与好意思好的生涯。

值得重心先容的是，2022年亮相的“贤达营造”品牌龙湖龙智造，在日益热烈的竞争中异军突起，目下依然成长为代建领域有劲的竞争者，已累计获取建管样式50多个，总建筑面积900多万正常米，其中高达90%多的建管样式漫衍在中枢的一、二线城市。

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一言以蔽之，“三条弧线”的背后，是龙湖一直在坚捏不断地精深内功。当下，不错看到的是，龙湖的业务结构依然塌实饱胀；将来，不错看到的是，当行业进入新周期后，龙湖也将迎来一个新高度。

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三十立，新篇章风起潮涌

30年，弹指一挥间，房地产行业历经风雨。30年千里淀，也让龙湖后果斐然。

明晰可见的是，后疫情期间，楼市正在重拾正轨。安身当下，面向将来，优等生龙湖依然多维度构建起了我方的中枢护城河。

计谋上，龙湖一直坚捏“区域聚焦”和“多业态开发”的发展计谋。在遴荐场地市场时，聚焦于具有后劲的城市和地区，在市场竞争中一直保捏高度敏锐性。

家具上，龙湖注视家具品性、改进和互异化，以得当不断变化的市场需求；还注视绿色建筑和智能科技的诓骗，提高家具的附加值和竞争力。

品牌上，在家具性量、就业水平、企业文化等方面的优秀确认，让龙湖有着强劲的品牌影响力。

财务上，龙湖具有雅致的财务措置才调，能够灵验地进行本钱运作和风险适度，确保企业肃穆发展。此外，还积极开展多元化融资，缩小资金成本，提高盈利才调。

将来，龙湖的高质料发展布局，是在陆续夯实基本盘的基础上，注视多元化和科技改进。

是以咱们看到，在深耕五大航谈的同期，龙湖也在不断扩大我方的业务规模。

一方面，尝试将业务拓展到其他领域，如养老、西宾等；另一方面，还在探索新的交易风光，如分享经济、定制化就业等。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平还暗意，凭借各个航谈产业产生正向现款流杀青内生式滥觞，将来龙湖将进入到一个低杠杆、低成本、强运营、正现款流的新发展风光。

大势上，本年7月，《中共中央国务院对于促进民营经济发展壮大的认识》确认发布，明确“训诲民营企业通过本身转变发展、合规策画、转型升级不断擢升发展质料，促进民营经济作念大作念优作念强”。

2023年，站在新的历史开拔点，濒临新的场地，龙湖再次起航。【特约出品】

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责编|唐卫平·剪辑|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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